ตึกแถว

ตึกแถว หมายความว่า อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่
แยกองค์ประกอบได้ ดังนี้

ตึกแถว

อาคาร
ที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว
ตั้งแต่ ๒ คูหาขึ้นไป
มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหา
และประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

วิวัฒนาการ ตึกแถว

อาคารบ้านเรือนและร้านค้าที่สร้างขึ้นในรูปแบบ การก่อสร้างที่ได้รับอิทธิพลจากตะวันตก คือ เป็น “ตึกแถว ” 1 หรือ 2 ชั้น ที่มีหลังคาสูงเสมอกัน การสร้าง “ตึกแถว” ที่เกิดขึ้นยุคแรกนั้น กล่าวกันว่าได้แบบมาจาก “ตึกแถว ” สไตล์ “โคโลเนียล ” ที่ “ปีนัง ”และ “สิงคโปร์ ” ทรงโปรดเกล้าฯ ให้ข้าราชบริพารที่มีที่ดินติดริมถนนร่วมกันสร้าง “ตึกแถว ” เพื่อให้บ้านเมืองดูเป็นระเบียบเรียบร้อยและสวยงาม ดังนั้น “ตึกแถว ” ในยุคแรกจึงเป็นภาพลักษณ์ของความ “ทันสมัย ” เพราะทั้ง “ถนน ” และ “ตึกแถว” , “ไฟฟ้า ” ตลอดจน “รถราง ” ล้วนแล้วแต่เป็นสิ่งแปลกใหม่ที่เกิดขึ้นกับเมืองไทยในช่วงนั้น

          ยุคต่อมา “ตึกแถว” กลายเป็นอาคารที่ตอบรับกับความต้องการของประชาชนที่ต้องการทำกิจการค้า จึงทำให้ “ตึกแถว ” ได้รับความนิยม และเป็น “อสังหาริมทรัพย์” ที่คืนทุนเร็วอีกด้วย ทำให้การก่อสร้าง “ตึกแถว ” ดำเนินต่อเนื่องติดต่อกันมาทุกยุคทุกสมัย มีพัฒนาการของเทคโนโลยีที่ใช้ในการก่อสร้าง รวมทั้งรูปแบบของตัวอาคาร “ตึกแถว” ซึ่งยุคเริ่มต้นส่วนใหญ่เป็นอาคารสองชั้น บันไดไม้ พื้นไม้ โครงหลังคาไม้ วงกบและบานหน้าต่างเป็นไม้ ด้านหน้าอาคารประดับลวดลายปูนปั้น ประตูทางเข้าชั้นล่างเป็นบานเฟี้ยมไม้ หลังสงครามโลกครั้งที่สอง “ตึกแถว ” ก็เริ่มพัฒนาขึ้นประกอบกันกับ ประเทศสามารถผลิต ‘เหล็กเส้น ’ ได้เอง “ตึกแถว” จึงมีวิวัฒนาการตามความทันสมัยของเทคโนโลยีและวัสดุในการก่อสร้าง สามารถสร้าง “ตึกแถว ” ได้ 3 ถึง 4 ชั้นครึ่ง พัฒนาหลังคาจากมุงกระเบื้องเป็นหลังคาแบน ( Flat Slab) ในลักษณะดาดฟ้าคอนกรีตเสริมเหล็ก มีระเบียงบนชั้นที่ 2 และมีประตูเปิดออกมาที่ระเบียงด้านนอกได้ ซึ่ง “ตึกแถว” ยุคนี้เกิดพร้อมโรงภาพยนตร์และศูนย์การค้า เช่น ที่ย่าน “สยามสแควร์ ”, “วังบูรพา” ถือได้ว่าเป็นยุค “เฟื่องฟู ” ของ “ตึกแถว ” อีกช่วงหนึ่งในประเทศ ต่อมาเมื่อวงการ “อสังหาริมทรัพย์ ” และการก่อสร้างได้พัฒนาอย่างก้าวกระโดดตั้งแต่ปีพ.ศ. 2525 เศรษฐกิจของประเทศขยายตัวอย่าง “รุ่งโรจน์ ชัชวาลย์ ” ที่ดินมีราคาแพงขึ้นเกิดการก่อสร้างอาคารลักษณะใหม่ๆ ที่มีขนาดใหญ่มากขึ้นและมีความสูงขึ้นนับสิบชั้น เช่น อาคารสำนักงาน, ห้างสรรพสินค้า ฯลฯ ทำให้ “ตึกแถว” ในเมืองถึงยุคชลอตัว “ตึกแถว ” จึงทยอยออกไปผุดตาม “ชานเมือง ” และ “หัวเมือง ” ขณะเดียวกัน “ตึกแถว ” ก็พัฒนารูปแบบถึงขีดสุด คือสร้างได้ถึง 4-5 ชั้น มี “ลิฟท์” โดยสาร ก่อสร้างด้วยวัสดุทันสมัย โครงสร้างเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กหรือเหล็ก รวมทั้งใช้วัสดุทนไฟ ประตูหน้าต่างมีทั้งที่เป็นกรอบไม้-กรอบอะลูมิเนียม มีทั้งบานเปิดและบานเลื่อนและสามารถปรับประยุกต์ใช้งานได้หลากหลายเพิ่มมากขึ้นและสามารถตอบโจทย์กับวิถีชีวิตสมัยใหม่ในยุคการค้าเสรี “อาเซียน” มากยิ่งขึ้นครับ

จึงเป็นที่นิยมในการก่อสร้างและทำการขายตึกแถว ในยุคต่อๆมา

ขายตึกแถว

เทคนิคการขายตึกแถว ที่จะทำให้คุณขายตึกแถวได้อย่างใจต้องการ

ขายตึกแถว

ราคาขาย  “ราคาถูกขายได้เร็ว ราคาแพงขายได้ช้า”

ราคา เป็นปัจจัยสำคัญที่สุด ในการตัดสินใจของผู้ซื้อ เพราะตึกแถวที่ราคาถูก ใครก็อยากได้ อยากซื้อ และที่สำคัญ ต้องมองทั้งสองด้าน คือ มองทั้งฝั่งคนขาย และมองทั้งด้านคนซื้อ ในฐานะคนขาย เราก็คิดว่าตึกแถวเราไม่แพง  ส่วนคนขาย เขาก็ไม่ได้ดูตึกแถวเราหลังเดียว เขาดูหลายหลัง มีราคาเปรียบเทียบ บางหลังอาจจะร้อนเงิน ยอมขายขาดทุน แต่คุณไม่ยอมขาดทุน แถมบวกกำไรอีก ราคาก็สู้เขาไม่ได้

การตั้งราคา จึงควรให้สมเหตุสมผล ยิ่งขายถูก ก็ขายได้ง่าย ขายได้เร็ว พิสูจน์ง่ายๆ ถ้าราคาที่ตั้งถูกจริง เมื่อประกาศขายได้ไม่เกิน 2 สัปดาห์ เท่านั้น ก็จะขายได้ แต่ถ้าไม่ถูกจริง 6 เดือน 1 ปี ก็ไม่มีใครสนใจ

บางรายติดขัดเรื่องภาระการผ่อน ที่เมื่อรวมราคาขายด้วยแล้ว จะสูงมาก ทำให้ขายยาก ตึกแถวใกล้ๆกันเขาขายไปนานแล้ว ทำไมของเรายังขายไม่ได้ นี่คือเรื่องของราคาขายโดยตรง ไม่เกี่ยวกับทำเล แต่ก็จะสู้บ้านที่ทำเลดี แต่ราคาแพงกว่าไม่ได้ เพราะบางทีคนซื้อไม่ได้อยู่ แต่จะซื้อเก็งกำไรก็มี

การตั้งราคาขายตึกแถวขั้นต้น แบบมาตรฐาน คือ  ราคาขาย = ราคาที่ดิน + ราคาตัวบ้าน + ภาษีต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์ ตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน  ซึ่งราคาที่ดิน เราสามารถอ้างอิงจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ตั้งราคาอย่างน้อยไม่น้อยกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน นี่คือราคาขั้นต่ำ  ทั่วไปราคาจริงจะสูงกว่า คือ ราคาตลาด ต้องสืบหาเอาจากที่ข้างเคียงของเรา ว่าเขาซื้อขายกันไปเท่าไหร่  ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่า และอาจขายยากกว่า

ราคาตัวตึกแถว ต้องประเมินว่าถ้าจะสร้างใหม่ในลักษณะบ้านปัจจุบันจะต้องใช้เงินเท่าไหร่ หรือคำนวณจากพื้นที่ตึกแถวว่าประมาณกี่ตารางเมตร คูณด้วยราคา 5,000-8,000 บาท (ราคา ประเมินบ้านเก่า) ก็พอได้ หรืออาจใช้วิธีปรึกษาบริษัทนายหน้าซื้อ-ขายตึกแถวมือสองในการ ตั้งราคาขาย (ควรเปรียบเทียบราคาแนะนำขายจากนายหน้าอย่างน้อย 2 ราย ยิ่งมากยิ่งดี)

การโฆษณาและประชาสัมพันธ์

การโฆษณาและประชาสัมพันธ์ เป็นปัจจัยสำคัญ ก่อให้เกิดโอกาสขายตึกแถวได้เร็วและโอกาสขายได้ราคาดี หากทำได้ดีมีคนสนใจมาก คำพูดในการโฆษณาควรที่จะดึงดูดจูงใจ เราควรวิเคราะห์บ้านที่จะขายถึงข้อดีแล้วนำมาใช้โฆษณา เราอาจประชาสัมพันธ์โดยวิธีการ

-  ลงประกาศหนังสือพิมพ์ หรือนิตยสารเกี่ยวกับบ้าน (มีทั้งฟรีและเสียเงิน)จะถึงกลุ่ม ผู้ซื้อกว้างที่สุด

-  ลงประกาศในอินเตอร์เน็ตในเว็ปไซ ด์ดังๆ ต่าง (มีที่ให้ประกาศฟรีเยอะแยะ) จะถึงกลุ่มผู้ซื้อกว้างเช่นกัน

-  ติดป้ายประกาศขายหน้าบ้าน จะได้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู๋ในย่านนั้น ซึ่งตีวงใกล้เข้ามาหน่อย แต่ก็จะได้คนซื้อที่เป็นคนแถวนั้น หรือแนะนำ ญาติพี่น้อง เพื่อนฝูงมาซื้อ

-  ติดป้ายตามที่สาธารณะต่างๆ (ติดได้ไม่นานเพราะจะถูกแกะทิ้งโดยเทศกิจ) จะเหนื่อยหน่อย เสียเวลาทำป้าย แต่ติดได้เดี๋ยวเดียว

-  ทำป้ายประกาศขายติดรถยนต์ จะได้กลุ่มลูกค้ากว้างเช่นกัน เหมาะกับคนที่ต้องทำงานแบบตระเวณไปตามที่ต่างๆ หรือใช้รถยนต์บ่อย

-  โทรไปคุยกับวิทยุบางคลื่นเพื่อฝากประกาศขาย อย่างเช่น รายการตลาดนัดธุรกิจ แต่โอกาสจะยากหน่อย

-  บอกขายผ่านเพื่อนฝูง,เพื่อนบ้าน และญาติพี่น้อง โอกาสน้อย แต่ก็ไม่ควรมองข้าม เพราะอาจมีจังหวะฟลุ๊กได้

ผู้ขาย

ผู้ขายต้องมีทัศนคติที่ดีกับการขาย อย่าใช้อารมณ์และหงุดหงิดง่าย เมื่อต้องคุยกับคนแปลกหน้า เป็นธรรมดาที่คนซื้อต้องต่อราคา บางคนจู้จี้ ถามละเอียดยิบ ให้รู้ว่าคนถามมากๆ แสดงว่าสนใจมาก และแปลว่าโอกาสขายได้กับคนอย่างนี้ก็มากด้วย เพราะเป็นคนซื้อเพื่ออยู่เอง ควรมีความยืดหยุ่นบ้าง จะทำให้การเจรจาเป็นไปอย่างรอมชอมและมีโอกาสสำเร็จมากขึ้น

นอกจากนี้ควรที่จะหาเหตุผลที่ดีๆ ในการตอบลูกค้าว่าทำไมเราจึงต้องขายตึกแถวหลังนี้ไว้แต่เนิ่นๆ เพราะรับรองว่า ผู้จะซื้อทุกคนต้องถามแน่ๆ มันเป็นเป็นสัจธรรมที่ คนทุกคนไม่อยากได้ของที่ไม่ดี หากเราตอบไปในแนวทางที่ให้ผลลบ เพราะบ้านไม่ค่อยดี เราจะขายไม่สำเร็จ

หากบางคนไม่ชอบการเจรจา คนขายเองก็สามารถใช้บริการของนายหน้าขายบ้านมือ 2 ซึ่งเขาจะเก็บค่านายหน้าเมื่อขายได้ โดยจะเรียกเก็บประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ ของราคาขายหรือแล้วแต่ตกลง โดยนายหน้าจะทำการโฆษณาให้เราเอง การจะตกลงให้ใครเป็นนายหน้าขาย อย่าลืมกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดด้วยว่า จะให้เขาขายให้ภายในวันที่เท่าไหร่ หากพ้นกำหนดดังกล่าว ให้ถือว่าสัญญาแต่งตั้งนายหน้าเป็นอันสิ้นสุดจะได้ไม่เสียเปรียบ เพราะถ้าเราให้เขาขาย นายหน้าเหล่านี้จะจับเรามัดทำสัญญาแต่งตั้งเขาเป็นนายหน้าขายแต่เพียงผู้ เดียว ถ้ามีการซื้อ-ขาย ในช่วงเวลาที่เรามิได้เลิกให้เราเป็นนายหน้า แล้วเราไปขายเองหรือให้คนอื่นที่มิใช่เขาขายให้ เราจะต้องเสียค่านายหน้าให้เขาด้วย การใช้นายหน้าช่วย แม้จะเสียค่าใช้จ่ายบ้าง แต่ไม่มากและคุ้มค่า เพราะเขาสามารถหาลูกค้าได้ดีกว่าเรา ยิ่งถ้าบ้านที่จะขายเราไม่ได้อยู่ การจะนัดหมายคนซื้อไปดูบ้าน จะเสียเวลามาก ถ้าคนดูไม่ซื้อก็เสียเวลาทำงาน พาดูไม่กี่ราย เราก็จะเบื่อ เซ็ง และรำคาญ พอสักพักก็ขี้เกียจพาคนไปดู นายหน้าเขาจะทำหน้าที่ได้ดีกว่าเรา และพร้อมที่จะทำงานให้เรา

เงื่อนไขการขาย

เงื่อนไขการขายนั้น ประกอบด้วยข้อจำกัดต่างๆ ที่ได้กำหนดไว้ เช่น  ค่าภาษีต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะใครเป็นผู้ออก การทำสัญญาจะซื้อจะขายให้วางเงินมัดจำเท่าไร, ระยะเวลาจากวัน ทำสัญญาจะซื้อจะขายถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กี่วัน สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีแบบมาตรฐานขายทั่วไปซึ่งควรใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินแล้วบรรยายเพิ่มเติมในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง เราจึงควรกำหนดเงื่อนไขการขายให้ครบ และให้ข้อมูลผู้ซื้อก่อน เขาจะได้รับรู้ และไม่ต้องมาทะเลาะกันภายหลัง เงื่อนไขบางข้อ อาจเป็นเงื่อนไขสำคัญของผู้ซื้อ ในการตัดสินใจด้วย จะได้ไม่เสียเวลาทั้งสองฝ่าย ในการต่อรอง

ตึกแถวที่จะขาย (สินค้า)

ตึกแถวที่จะขายควรดูแลหรือปรับปรุงให้อยู่ในสภาพที่ไม่ทรุดโทรม ตึกแถวที่ดูดี สะอาด เป็นระเบียบนั้นย่อมจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจง่ายและย่อมจ่ายในราคาที่ดีกว่า หากเราปล่อยปละละเลยบ้านให้ทรุดโทรม สกปรก ไม่น่าอยู่ พอประชาสัมพันธ์ออกไป คนก็จะมองข้อบกพร่องเหล่านี้  ท้ายที่สุดก็จะเป็นเหตุให้ติเพื่อต่อราคาลงมากๆ เป็นผลให้ขายยากและขายได้ราคาต่ำ ฉะนั้นเราควรที่จะดูแลบ้านให้อยู่ในลักษณะที่ดีก่อนจะประชาสัมพันธ์ขาย แต่ไม่ควรปรับปรุงแบบตกแต่งใหม่ เพราะสิ้นเปลืองเกินไป และคนซื้อก็อาจจะไม่ได้ชอบอย่างที่เราทำ ก็ปล่อยให้เขาแต่งเองดีกว่า ค่าใช้จ่ายที่จะทำก็ไม่ต้องจ่ายเพิ่ม เผื่อเรื่องลดราคาให้คนขาย จะขายง่ายกว่า

ที่สำคัญอย่าให้สกปรก รกรุงรัง จัดเก้บให้เรียบร้อย ซ่อมแซมเฉพาะที่น่าเกลียดจริงๆเท่านั้น โดยเฉพาะงานระบบ เช่น ไฟฟ้า ประปา อย่าปล่อยให้เห็นว่ามีน้ำรั่ว ไฟเสีย เพราะคนซื้อจะไม่กล้าเสี่ยง ที่จะซื้อแล้วมาเสียค่าซ่อมแซมสูงเมื่อได้จัดการสิ่งต่างๆ

ขายตึกแถว

ขายตึกแถว ก็แบ่งได้หลายประเภทด้วยกัน ที่เขาประกาศขายกันอยู่มีดังนี้

- ขายตึกแถว อย่างเช่นตึกแถวด้านล่างนี้ เขาซื้อตึกแถวเก่ามาแล้วปรับปรุงใหม่ให้สวยเหมือนดังเดิม
แล้วประกาศขาย

ขายตึกแถว

ขายตึกแถว เป็นการขายตึกแถวตามสภาพเดิมไม่ต้องไปทำอะไรเพิ่มเติม

ขายตึกแถว รูปที่เป็นสีออกม่วงๆรูปล่างเป็นการสร้างตึกแถวขึ้นมาใหม่ แล้วก็ประกาศขายให้คนมาซื้อกัน

ตึกแถว

ประเภทตามโครงสร้างวัสดุ
ตึกแถว สร้างด้วยวัสดุ “ทนไฟ” หรือตึกปูนนั้นเอง  คำว่า ทนไฟ หมายถึงผนังที่ไม่เป็นเชื้อไฟเท่านั้น ไม่ได้หมายความว่าจะเป็นผนังที่กันไฟ

ตึกแถว

ทั้งนี้มีกฎหมายกำหนดให้ทั้งห้องแถว ตึกแถว หรือบ้านแถวที่สร้างติดต่อกัน ให้มีผนัง “กันไฟ”ทุกระยะไม่เกิน ๕ คูหา ผนังกันไฟต้องสร้างต่อเนื่องจากพื้นดินถึงระดับดาดฟ้า” เพื่อป้องกันกรณีเกิดอัคคีภัยและไฟลุกลามไปบ้านอื่นๆในแถวเดียวกันนั่นเอง